¿Qué es una ejecución hipotecaria? Cómo funciona y cómo evitarlo

Si retrasa algunos pagos de la hipoteca, su prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esto puede causar meses de estrés financiero y emocional y conducir a la pérdida de su hogar.

Cuando compra una casa y obtiene una hipoteca, firma un acuerdo con su banco o prestamista. Le dan los primeros fondos para pagar la casa y, a cambio, firmó un contrato que acepta pagar una cierta cantidad cada mes durante un cierto período de tiempo.

Si retrasa los pagos o comienza a dejar de pagar la hipoteca en su totalidad, el banco o el prestamista pueden ejecutar la hipoteca de la propiedad y tomar medidas para recuperar los fondos perdidos.

Cuando compra una casa, firma un acuerdo hipotecario que especifica la cantidad que debe, así como los detalles de la tasa de interés y los pagos mensuales.

Sin embargo, el hecho de que viva en su casa no significa que sea el propietario legítimo. Si tiene una hipoteca, el banco o prestamista técnicamente es el propietario de la propiedad hasta que realice el pago final de la hipoteca.

Tipos de ejecución hipotecaria

Después de algunos pagos hipotecarios atrasados, su prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Hay 2 Formas Principales de Cancelar su casa:

• Recuperación judicial, lo que significa que el acreedor debe obtener una orden judicial.
• La ejecución hipotecaria fuera de la corte depende del estado en el que se encuentra la propiedad.

Dependiendo de los términos de su hipoteca, hay varios tipos de ejecuciones hipotecarias. Algunas exenciones están relacionadas con el proceso legal, mientras que otras no están relacionadas con el proceso legal. Los tipos de convulsiones incluyen:

• Ejecución judicial: A través de la ejecución judicial, el prestamista presenta un reclamo y el prestatario es notificado de la falta de pago. El propietario tiene 30 días para hacer los pagos atrasados, de lo contrario, el proceso de ejecución hipotecaria continuará.
• Derecho a vender: Si tiene derecho a vender una cláusula de su contrato hipotecario, ciertos estados pueden revocar el derecho a vender. Tan pronto como el prestatario retrasa el pago, el prestamista hipotecario puede subastar la casa. Como no se ha emprendido ninguna acción legal, cualquier ejecución hipotecaria con derecho a vender se considera una ejecución hipotecaria extrajudicial.
• Coerción estricta: La coerción estricta no es muy común porque solo está permitida en algunos estados. En este caso, el prestamista hipotecario presentará una demanda contra el propietario de la vivienda y, si el prestatario no paga dentro del límite de tiempo establecido por el tribunal, el propietario de la hipoteca puede devolver la vivienda a la propiedad.

Proceso de ejecución hipotecaria en cinco pasos

Comenzando con su primer pago de hipoteca atrasado y terminando con la ejecución hipotecaria de su casa, el proceso de ejecución hipotecaria consta de varias etapas.

Estas etapas pueden variar de un estado a otro, pero por lo general siguen esta cronología. Cada estado tiene sus propias leyes con respecto al proceso de ejecución hipotecaria y la venta de propiedades ejecutadas.

Pueden determinar las opciones para liberar al prestatario de la deuda si ya está ejecutada, el procedimiento para emitir un aviso de venta, el momento de la venta y otras partes del proceso.

Paso 1: Pago Atrasado

Si el pago de su hipoteca se retrasa por varios días, es posible que no corra el riesgo de una ejecución hipotecaria. Su prestamista puede tener un período de gracia de hasta 2 semanas para que pueda realizar pagos sin multas graves. Sin embargo, después de que expire el período de gracia, su pago se considerará vencido y se le cobrará un cargo por pago atrasado. Si pierde un pago, también puede recibir una advertencia del prestamista sobre posibles pérdidas por ejecución hipotecaria.

Paso 2: Notificación de infracciones

De tres a seis meses después de un incumplimiento hipotecario, su prestamista enviará un aviso de incumplimiento a la oficina de registro local. Su prestamista también puede enviarle una notificación por correo electrónico y colgar la notificación en la puerta principal, según su situación. Este aviso especifica el monto que debe pagar por la extensión de la hipoteca.

Las notificaciones predeterminadas aparecen en su informe de crédito y pueden afectar su cuenta. Esto puede hacer que sea difícil obtener otros tipos de crédito o refinanciar su hipoteca.

El aviso de incumplimiento no equivale a una cancelación inmediata o automática por parte del prestamista hipotecario de su vivienda y le permite completar el proceso realizando un pago en el que evita la ejecución hipotecaria.

Paso 3: Antes de la Ejecución Hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un período de tiempo entre el aviso de incumplimiento y la subasta o venta de su casa. Durante este período, puede detener el proceso de ejecución hipotecaria si puede recibir la cantidad especificada en el aviso de incumplimiento. Su hora exacta depende de su situación. Durante la ejecución hipotecaria anterior, también puede tener la oportunidad de vender su casa y devolver el dinero adeudado, la llamada venta corta.

Paso 4: Aviso de venta

Si no tiene el dinero para mantener su hipoteca en buenas condiciones durante un período de tiempo específico, su prestamista le enviará un aviso de venta y su casa será subastada en un momento y lugar específicos.

El formato en el que se emite el aviso de venta depende de su estado. Por ejemplo, en Carolina del Norte, el aviso debe publicarse en un periódico local y en la puerta de un tribunal local, y en California, el aviso debe publicarse en el territorio y el dominio público del condado.

Dado que el aviso de venta es información disponible públicamente y se ha anunciado, algunos compradores, incluidos los inversores, pueden estar interesados en comprar su casa. De acuerdo con las leyes de su estado, es posible que pueda ejercer una ejecución hipotecaria (lo que significa que puede obtener una casa) antes o incluso después de una venta de ejecución hipotecaria.

Paso 5: Excluir

Después de la subasta y venta de su casa, generalmente tiene unos días para empacar sus cosas y mudarse a un nuevo lugar de residencia. Si no se muda voluntariamente, los agentes del orden público tienen el derecho legal de sacarlo a usted y a su propiedad de la casa.

¿Cuánto dura una ejecución hipotecaria de una propiedad?

El proceso de recuperación puede llevar tiempo y varios años. La ejecución hipotecaria promedio de uu en los Estados Unidos. Según ATTOM Data Solutions, en la primera mitad de 2022 tomó 948 días, o aproximadamente 2 años y medio. En algunos estados, el proceso de ejecución hipotecaria tomó 4 años, mientras que en otros tomó casi 7 años.

Sin embargo, se le permite permanecer en su casa mientras el proceso de ejecución hipotecaria está en curso. Tan pronto como se venda la casa, se le pedirá que abandone la propiedad. Si se niega, recibirá una notificación de desalojo y la policía lo sacará a usted y a sus pertenencias de la casa.

Cómo Evitar la Ejecución Hipotecaria

Lidiar con ejecuciones hipotecarias puede ser muy aterrador. Afortunadamente, su situación financiera actual tiene muchas maneras de evitar la ejecución hipotecaria, incluso si no puede pagar la hipoteca a tiempo.

En última instancia, la prevención de ejecuciones hipotecarias comienza con ponerse en contacto con su prestamista o agente hipotecario. Es poco probable que su prestamista lo libere por completo, pero no le permitirán perder su casa para que no la pierda.

Estas son algunas de las mejores maneras de evitar la ejecución hipotecaria:

• Aproveche el Programa de Aplazamiento: Durante la pandemia de COVID-19, el gobierno federal implementó un programa de aplazamiento de hipotecas vencidas. Sin embargo, aún puede solicitar un aplazamiento si tiene un préstamo con garantía federal de Fannie Mae o Freddie Mac.
• Cambiar los términos de su préstamo: Si tiene problemas con los pagos mensuales de su préstamo, puede cambiar los términos de su préstamo o no, y puede reducir sus pagos mensuales a cambio de un calendario de pagos más largo de su préstamo.
• Obtenga documentos en lugar de ejecuciones hipotecarias: En algunos estados, los propietarios aceptan transferir la casa a un prestamista para evitar la ejecución hipotecaria Ejecución hipotecaria Con esta opción, no tiene que pagar la hipoteca, pero aún puede pagar la diferencia entre el valor de su casa y el saldo de su hipoteca.
• Configuración de un plan de pago: Si sabe que no puede hacer un pago hipotecario antes de un mes determinado, su prestamista puede desarrollar un plan de pago que incluya pagos más bajos con más frecuencia o posponerlo por uno o dos meses lo antes posible.

Consecuencias de la Ejecución Hipotecaria

Hay algunas consecuencias financieras de las ejecuciones hipotecarias y pueden ser devastadoras. Por otro lado, obtener una hipoteca después de una ejecución hipotecaria puede ser un desafío, afectar su crédito y puede verse afectado por el período de espera antes de que tenga la oportunidad de obtener un nuevo préstamo. Otras consecuencias de la ejecución hipotecaria incluyen:

La pérdida de su casa lleva al hecho de que necesita buscar un nuevo lugar para vivir en su historial de casos de ejecución hipotecaria

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